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Altvertrag allein kann nicht gegen Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen Ein vor Abschluss eines Mietvertrages geschlossener ungünstiger Vertrag des Vermieters mit einem Dienstleister kann allein keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründen. Ein Verstoß kommt erst in Betracht, wenn der Vermieter eine Möglichkeit zur Korrektur nicht ergreift. (BGH, Urteil v. 25.1.2023, VIII ZR 230/21) Mehr Kosten für Müllkontrolle sind umlagefähig Die Kosten für eine regelmäßige Kontrolle der Mülltonnen auf Einhaltung der Mülltrennung und eine erforderliche Nachsortierung sind als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. (BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21) Mehr Kosten für Rauchwarnmelder-Wartung sind umlagefähige Betriebskosten Die Kosten für die Prüfung von Rauchwarnmeldern sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung den Mietern obliegt, nicht entgegen. (BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21) Mehr Miete für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Grund: Die Anmietung tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung. (BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20) Mehr Mieter darf Heizkosten kürzen, wenn Warmwasser nicht separat gemessen wird Bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, ist der Warmwasseranteil mittels Wärmemengenzähler zu messen. Fehlt es hieran, ist die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig und der Mieter kann die Kosten kürzen. (BGH, Urteil v. 12.1.2022, VIII ZR 151/20) Mehr Vermieter muss Original-Belege vorlegen Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich grundsätzlich auf die Originale. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Nur ausnahmsweise reicht die Vorlage von Kopien aus. (BGH, Urteil v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20) Mehr Kosten fürs Baumfällen sind als Betriebskosten umlagefähig Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. (BGH, Urteil v. 10.11.2021, VIII ZR 107/20) Mehr Heizkostenschätzung mittels Vergleichswohnungen in anderem Gebäude Ist der Wärmezähler defekt, darf der Vermieter den Wärmeverbrauch einer Wohnung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume schätzen. Dabei müssen die Vergleichsräume nicht im selben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die die Schätzung erfolgt. (BGH, Urteil v. 27.10.2021, VIII ZR 264/19) Mehr Mieter kann Betriebskostennachzahlung nicht mangels Belegeinsicht zurückfordern Ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat. (BGH, Beschluss v. 26.10.2021, VIII ZR 150/20) Mehr Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen hat Grenzen Der Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. (BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 52/20) Mehr „Sonstige Betriebskosten“ sind in der Abrechnung aufzuschlüsseln Mehrere Kostenarten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nur zusammengefasst werden, wenn sie eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang liegt nicht vor, soweit im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist. (BGH, Beschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19) Mehr Mieter kann Betriebskostenabrechnung anerkennen Vermieter und Mieter können jederzeit vereinbaren, dass der Mieter den in einer Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Eventuelle Mängel der Abrechnung werden damit unbeachtlich. (BGH, Urteil v. 28.10.2020, VIII ZR 230/19) Mehr Umsatzsteuer auf Nebenkosten bei der Gewerbemiete Ist in einem gewerblichen Mietvertrag die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer ausdrücklich nur für die Netto-Miete vorgesehen, liegt die Auslegung nahe, dass der Mieter auch für die Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet. (BGH, Urteil v. 30.9.2020, XII ZR 6/20) Mehr Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ in der Gewerbemiete Auch in einem Gewerbemietvertrag geht aus dem Begriff "Betriebskosten" ohne Erläuterung hervor, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den Mieter ist daher hinreichend bestimmt. (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18) Mehr „Fläche“ bedarf keiner Erläuterung In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden. (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18) Mehr Hausmeister-Notdienst ist nicht über Betriebskosten umlegbar Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Diese muss der Vermieter tragen. (BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19) Mehr Rein verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung kann vereinbart werden Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten vereinbaren und damit von den in der HeizKV vorgesehenen Höchstsätzen für den verbrauchsabhängigen Anteil abweichen. (BGH, Urteil v. 30.1.2019, XII ZR 46/18) Mehr Für die Betriebskostenabrechnung zählt stets die tatsächliche Wohnfläche Auch bei preisgebundenem Wohnraum ist für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche immer die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich. (BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 173/17) Mehr Wohnungsmieter muss keine Verwaltungskosten zahlen Wohnungsmieter müssen keine im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen, wenn aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass diese Pauschale ein Teil der Grundmiete (Nettomiete) ist. (BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17) Mehr Schutz vor Mietausfall in Gebäudeversicherung ist umlegbar Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens als Betriebskosten umlagefähig. Eine separate Mietausfallversicherung ist hingegen nicht umlegbar. (BGH, Urteil v. 6.6.2018, VIII ZR 38/17) Mehr Für Betriebskostenabrechnung gilt die tatsächliche Wohnfläche Für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, gibt der BGH auf. (BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17) Mehr Abrechnungsfrist gilt beim Wohnrecht auch ohne Vorauszahlungen Ist der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, muss der Eigentümer die Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb eines Jahres erteilen, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern. (BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 60/17) Mehr Vermieter muss nachweisen, dass Betriebskostenabrechnung stimmt Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren. (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17) Mehr Betriebskostenabrechnung ist nicht fehlerhaft, weil Mieter blättern muss Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil der Mieter hin- und herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte nachvollziehen zu können. (BGH, Urteil v. 19.7.2017, VIII ZR 3/17) Mehr Kein Vorwegabzug von Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen. (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16) Mehr Vermieter muss nicht von jeder Betriebskostenart die Summe bilden Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden. (BGH, Beschluss v. 25.4.2017, VIII ZR 237/16) Mehr Rohrwärmekorrektur nur bei freiliegenden Leitungen Bei zwar überwiegend ungedämmten, aber unter Putz verlegten Heizungsrohren kommt eine Verteilung der Rohrwärme als erfasster Verbrauch gemäß den Regeln der Technik nicht in Betracht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV ist nur auf freiliegende Leitungen anwendbar. (BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 5/16) Mehr Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist. (BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16) Mehr Verspätung von WEG-Abrechnung verlängert Frist für Betriebskostenabrechnung nicht Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abrechnen, wenn die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben. (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15) Mehr Vermieter muss Betriebskosten in der Abrechnung aufschlüsseln Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig, aber auch ausreichend, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln. (BGH, Beschluss v. 24.1.2017, VIII ZR 285/15) Mehr Verjährte Betriebskostenforderung ist nicht über die Kaution zu retten Der Vermieter darf sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen nicht aus der Mietkaution bedienen. (BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14) Mehr Betriebskostenabrechnung: Einwendungsausschluss gilt auch für nicht umlagefähige Kosten Rügt der Mieter zu spät, dass eine Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die in der Wohnraummiete generell nicht umlagefähig sind, muss er auch diese Kosten tragen. Das hat der BGH entschieden und damit eine Streitfrage geklärt. (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15) Mehr Vermieter darf Mindest-Müllmenge abrechnen Rechnet der Vermieter die Kosten für die Abfallbeseitigung anhand des verursachten und erfassten Restmülls ab, darf er eine angemessene Mindestmenge ansetzen, auch wenn einzelne Mieter benachteiligt werden, die tatsächlich weniger Müll verursachen. (BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15) Mehr Unklare Grundsteuer-Klausel in Gewerbe-Mietvertrag: Vermieter muss Erhöhungen selbst tragen Bleibt in einer vom Vermieter gestellten AGB-Klausel in einem Gewerbemietvertrag, die nur Erhöhungen der Grundsteuer dem Mieter aufbürdet, der Ausgangswert unklar, muss der Vermieter die Erhöhungen selbst tragen. (BGH, Urteil v. 17.2.2016, XII ZR 183/13) Mehr Es reicht, „die Betriebskosten“ auf den Mieter umzulegen In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich. (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15) Mehr Pflege öffentlicher Gartenfläche nicht als Betriebskosten umlegbar Sind Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage für die öffentliche Nutzung gewidmet, kann der Vermieter die Kosten für deren Pflege nicht als Betriebskosten auf die Wohnungsmieter umlegen. Soweit Gartenpflegekosten umlagefähig sind, fallen hierunter auch Kosten für die Beseitigung fremden Unrats. (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15) Mehr Betriebskostenabrechnung wird für Vermieter einfacher Der BGH hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15) Mehr Heizkostenabrechnung auch dann nach Verbrauch, wenn Vorerfassung fehlt Auch wenn der Vermieter den Wärmeverbrauch mangels Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen fehlerhaft ermittelt hat, ist der Heizkostenabrechnung in der Regel der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 329/14) Mehr Kein Nachforderungsausschluss durch alte Abrechnungsklausel Eine vor September 2001 vom Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellte Formularklausel, dass spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorige Heizperiode abzurechnen ist, hat nicht zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderungen verlangen kann. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15) Mehr Mieter muss darlegen, warum er Nebenkosten für überhöht hält Beanstandet ein Mieter bestimmte Nebenkosten als überhöht, muss er darlegen, dass der Vermieter gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis hätte beschaffen können. (BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13) Mehr Warmwasserkosten bei großem Leerstand Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen. (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14) Mehr Schätzung erhöht Anforderungen an Betriebskostenabrechnung nicht Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Belang, ob die für den Mieter angesetzten Werte gemessen oder geschätzt wurden und ob eine eventuelle Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. (BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14) Mehr Mieter kann Umlageschlüssel für Betriebskosten dem Vermieter überlassen Bei der Wohnraummiete können die Vertragsparteien anstelle eines konkreten Umlageschlüssels für die Betriebskosten vereinbaren, dass der Vermieter den Schlüssel einseitig nach billigem Ermessen festlegt. (BGH, Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13) Mehr Verteilungsschlüssel „Personenmonate“ ist zulässig Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. (BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14) Mehr Vermieter kann Betriebskosten im Urkundenprozess einklagen Der Vermieter kann Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen auch im Urkundenprozess geltend machen. (BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14) Mehr Korrektur von Betriebskostenabrechnung bei der Gewerbemiete Der Vermieter von Gewerberäumen kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch zulasten des Mieters korrigieren, wenn der Mieter eine Nachforderung aus der Abrechnung bereits vorbehaltlos gezahlt hat. (BGH, Urteil v. 28.5.2014, XII ZR 6/13) Mehr Betriebskostenabrechnung muss nicht alle Rechenschritte enthalten Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten aus jahresübergreifenden Rechnungen ermittelt und die hierbei erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat. (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13) Mehr Anpassung von Nebenkosten zerstört Schriftform nicht Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anpassung führt nicht dazu, dass der wirksam für mehr als ein Jahr geschlossene Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform für unbestimmte Zeit gilt. (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13) Mehr Zur Angabe von Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung Stellt ein Dienstleistungsunternehmen, das für mehrere Häuser einer Wirtschaftseinheit beauftragt ist, für jedes Haus gesonderte Rechnungen, muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur den Rechnungsbetrag für das jeweilige Haus angeben. (BGH, Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13) Mehr Vermieter von Gewerberaum darf Abrechnung trotz Erstattung korrigieren Der Vermieter kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zulasten des Mieters korrigieren, wenn er ein Guthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt hat. Das gilt auch bei der Gewerbemiete. (BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12) Mehr Vermieter muss bei Contracting Rechnung von Vorlieferanten nicht vorlegen Ein Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, muss dem Mieter nicht die Rechnung vorlegen, die der Contractor von seinem Vorlieferanten erhalten hat. (BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 322/12) Mehr Vermieter kann wohnungsspezifische Kosten einfach weitergeben Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden (z. B. Grundsteuer einer Eigentumswohnung), sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten". Eine Verteilung findet nicht statt. (BGH, Urteil v. 17.4.2013, VIII ZR 252/12) Mehr Heizkostenabrechnung bei fehlerhaftem Messwert Können die an einem Heizkörper abgelesenen Messwerte aus zwingenden physikalischen Gründen nicht zutreffen, darf der Vermieter diese der Heizkostenabrechnung nicht zugrunde legen. (BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 310/12) Mehr Vermieter kann Betriebskosten manchmal lange nachfordern Der Vermieter kann sich in einer Betriebskostenabrechnung die Nachforderung von Positionen vorbehalten, die er unverschuldet nur vorläufig abrechnen kann. Die Verjährungsfrist beginnt erst, wenn der Vermieter Kenntnis von den Umständen hat, die die Nachforderung begründen. (BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12) Mehr Keine Zinsen auf verspätetes Betriebskostenguthaben Zahlt der Vermieter ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter aus, weil er mit der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, kann der Mieter keine gesetzlichen Verzugszinsen auf das Guthaben verlangen. (BGH, Urteil v. 5.12.2012, XII ZR 44/11) Mehr Vermieter darf Eigenleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung Sach- und Arbeitsleistungen seines Personals mit den Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe der Arbeiten an ein Unternehmen entstanden wären. (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12) Mehr Kostenklausel muss keine Obergrenze nennen Eine Formularklausel, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn sie keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht. (BGH, Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12) Mehr Betriebskosten-Vorauszahlung nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung erhöhbar Der Vermieter kann die Betriebskosten-Vorauszahlungen nur auf Grundlage einer inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung erhöhen. Seine anderslautende Rechtsprechung hat der BGH aufgegeben. (BGH, Urteile v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) Mehr Regelung zu Betriebskosten muss eindeutig sein Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen. (BGH, Urteil v. 2.5.2012, XII ZR 88/10) Mehr Untätiger Vermieter riskiert Verlust von Nachzahlung Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung kann verwirkt sein, wenn das gesamte Verhalten des Vermieters darauf hindeutet, dass dieser Betriebskostennachforderungen nicht verfolgt. (BGH, Beschluss v. 21.2.2012, VIII ZR 146/11) Mehr Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch. (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11) Mehr Kein Sicherheitszuschlag bei Betriebskostenanpassung Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen orientiert sich an der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter hierbei nicht erheben. (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10) Mehr Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind. (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11) Mehr Begriff „Center-Management" ist unklar Eine Formularklausel, die dem Mieter eines Ladens in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements" gesondert auferlegt, ist unwirksam. (BGH, Urteil v. 3.8.2011, XII ZR 205/09) Mehr Verlängerter Abrechnungszeitraum möglich Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient. (BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10) Mehr Betriebskostenspiegel sagt nichts über Einzelfall aus Der Hinweis eines Mieters auf einen überregionalen „Betriebskostenspiegel" reicht nicht aus, um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10) Mehr Vorauszahlungen werden aufgrund der letzten Abrechnung angepasst Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich. (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10) Mehr Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09) Mehr Minderung schlägt auf Betriebskostenabrechnung durch Eine Mietminderung umfasst neben der Nettomiete auch die Betriebskosten. Der Vermieter muss die Minderung demzufolge auch bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10) Mehr Betriebskostennachforderung bei Insolvenz des Mieters Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung für einen Zeitraum vor Insolvenzeröffnung eine Insolvenzforderung. Dies auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 295/10) Mehr Abrechnungskorrektur trotz Fristablaufs ausnahmsweise möglich Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zulasten des Mieters ändern. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann aber doch noch eine Korrektur zulässig sein. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10) Mehr Betriebskostenabrechnung bei Doppelhaushälfte Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte kann der Vermieter die direkt für die Haushälfte anfallenden Betriebskosten an den Mieter „weitergeben". Er muss nicht die Kosten beider Häuser zusammenzählen und dann verteilen. (BGH, Beschluss v. 15.3.2011 VIII ZR 243/10) Mehr Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen Ein Vermieter darf bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält. (BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 151/10) Mehr Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen Der Mieter muss es innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist. (BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10) Mehr Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren. (BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09) Mehr Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung beginnt erst dann zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat. (BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10 ) Mehr Vermieter darf Werte von ungeeichtem Zähler verwenden Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung auch Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwenden, wenn er nachweisen kann, dass die angezeigten Werte richtig sind. (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10) Mehr Vermieter kann mehrere Gebäude zusammen abrechnen Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann bei der Betriebskostenabrechnung mehrere zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Das gilt auch, wenn nur für einzelne Kostenarten ein technisches Bedürfnis hierzu besteht. (BGH, Urteil v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10) Mehr Terrorversicherung kann auf Gewerbemieter umgelegt werden Ein Vermieter kann die Kosten einer Terrorversicherung auf einen Gewerbemieter umlegen, wenn eine begründete Gefahr von Terroranschlägen für das Gebäude besteht. (BGH, Urteil v. 13.10.2010, XII ZR 129/09) Mehr BGH erklärt Klausel zu Wasserabrechnung für unwirksam Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die vom Verbrauch unabhängigen Kosten der Wasserversorgung (z. B. Grundgebühren) uneingeschränkt nach dem tatsächlichen Wasserverbrauch umzulegen, ist unwirksam. Grundsätzlich ist die Umlage auch dieser Kosten nach Verbrauch aber zulässig. (BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09) Mehr Vermieter muss „Personenbruchteile“ nicht näher erklären Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben und nicht näher erläutert ist. (BGH, Urteil v. 15.9.2010, VIII ZR 181/09) Mehr Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt Eine Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einer gemischt genutzten Liegenschaft ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten für den gewerblich genutzten Teil nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat. (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10) Mehr Mieter muss Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung jedes Jahr neu vorbringen Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch dann erheben, wenn er die gleiche Einwendung schon in den Vorjahren geltend gemacht hat. (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 185/09) Mehr Vermieter kann Abrechnung auf einzelnen Mieter beschränken Ein Mieter muss auch dann Betriebskosten nachzahlen, wenn nur er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat, nicht aber die weiteren Mieter der Wohnung, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind. (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09) Mehr Für Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum gilt keine Ausschlussfrist Der Vermieter von Gewerberaum kann auch noch später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Nebenkostennachzahlungen verlangen. Die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist von einem Jahr ist bei Gewerberaum nicht anwendbar. (BGH, Urteil v. 27.1.2010, XII ZR 22/07) Mehr Vermieter kann Verwaltungskosten durch AGB auf Gewerbemieter umlegen Der Vermieter von Gewerberaum kann Verwaltungskosten auch durch Formularvertrag auf den Mieter umlegen. Er muss die Kosten weder vorher beziffern, noch höhenmäßig begrenzen. (BGH, Urteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08) Mehr Vermieter muss nicht für jede Nutzergruppe Wasser-Zwischenzähler einbauen Der Vermieter darf den Wasserverbrauch von Wohneinheiten so ermitteln, dass er den mit einem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch eines gewerblichen Mieters vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzieht. (BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 69/09) Mehr |
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